СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ: ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Многоэтажные дома — спасение жилищной программы

Строительный комплекс — инструмент выхода из кризисных ситуаций

Тенденция роста прекратилась в конце 2008 года, и на протяжении двух последующих лет и в первом полугодии текущего года в республике наблюдалось непрерывное сокращение инвестиций.

Тем не менее в работе строительного комплекса уже наметились положительные сдвиги. Слабые, но они есть. Производство на предприятиях промстройматериалов с начала года характеризуется высокими темпами роста — индекс производства в январе — августе составил 147 процентов, что свидетельствует о росте потребления, поэтому будем надеяться, что это верный признак начавшегося оздоровления строительного комплекса. Кроме того, в текущем году увеличились численность работающих в строительстве, их заработная плата, а начиная с июля растет объем строительных работ. Таким образом, наметились явные признаки оживления инвестиционно-строительной деятельности в республике.

В интервью министра экономического развития республики Евгения Маврина, публикуемых в последние дни в СМИ, определены пять принципиальных точек роста Башкортостана: машиностроительный, нефтехимический, аграрный комплексы, фармация и информационные технологии. И ни слова о строительном комплексе. В интервью говорится о том, что аграрный комплекс — это 40 процентов населения республики, проживающего в сельской местности. Конечно, никто не умаляет значимости аграрного комплекса, но строительный комплекс, его работа затрагивает интересы практически всего населения республики — это, как было сказано выше, экономика, жилье, объекты социальной сферы, коммунального хозяйства, инфраструктуры, конечно же, аграрный комплекс.

Какой бы ни была стратегия развития региона, в ее основу всегда закладывается привлечение инвестиций, в связи с этим необходимо наличие здорового и дееспособного строительного комплекса как инструмента для их вложения. И именно поэтому он должен быть первым среди приоритетов региональных стратегий развития.

Известно, что состояние экономики отслеживается через «экономические индикаторы». Именно их выхода в свет с нетерпением ждут инвесторы, решая, куда направить свои капиталы. Таких ключевых рейтингов семь, и один из них — строительство. Те пять приоритетов, которые обозначены министром, не имеют самостоятельного значения в структуре экономических индикаторов и просто объединены общим разделом — производство. Строительство же имеет самостоятельный рейтинг, этим весь мир подчеркивает его важнейшую роль в экономике.

Жилищное строительство — это следующий фактор, благодаря которому строительный комплекс также должен быть среди приоритетов. На прошедшем недавно съезде партии «Единая Россия» жилищная проблема определена как важнейшая задача. «Для каждой семьи в России должна быть перспектива решить свою жилищную проблему. Это наша важнейшая, одна из важнейших задач. К 2016 году предстоит практически удвоить объем жилищного строительства, и, прежде всего, это должно быть современное жилье», — сказал в своем выступлении Владимир Путин.

Для жилищного строительства в республике обозначен ориентир — выйти в 2015 году на объем в 3,7 млн кв. метров, в 2020 — 5,2 млн кв. метров. Это очень высокие параметры и требуют к себе самого серьезного отношения. А пока картина следующая. В 2010 году было построено 23 тысячи квартир общей площадью 2 млн 7 тысяч кв. метров, или 85,3 процента к уровню 2009 года. В 2009 году произошло резкое, на 43 процента, сокращение объемов строительства многоквартирных жилых домов: их было построено всего 416 тыс. кв. метров. Снижение объемов ввода многоквартирного жилья наблюдается и в текущем году: за восемь месяцев введено 210 тыс. кв. метров, или 87,6 процента к аналогичному периоду 2010 года.

Многоквартирные крупнопанельные дома — спасение отечественной программы.

Мы же практически полностью отказались от крупнопанельного домостроения, как от строительства жилья эконом-класса, а ведь именно оно помогло в свое время Советскому Союзу радикально решить жилищную проблему. Сегодня основной упор делается на развитие индивидуального строительства жилья, как относительно дешевого и при минимуме согласований. Его доля в нашей республике уже достигла 80 процентов. Однако тут не все однозначно. Приведем мнение эксперта, которое мы полностью разделяем. «Объективный анализ ситуаций в мире показывает, что при относительной дешевизне строительства (имеется в виду коттеджное) только очень богатые страны с мощным средним классом в состоянии выдерживать эксплуатационные расходы, связанные с этим типом расселения», — пишет профессор В. Л. Глазычев в своем докладе «Региональная инновационная стратегия должна стать региональной линией системной модернизации Башкортостана».

Поэтому мы предлагаем предусмотреть в республике развитие промышленных мощностей каркасно-панельного домостроения до объемов на уровне 500 — 600 тыс. кв. метров жилья в год с размещением в районах и городах заводов КПД мощностью 50, 100, 150 тыс. кв. метров жилья в год, модернизацию уже имеющихся производств в целях повышения качества выпускаемой продукции и энергосбережения зданий и сооружений.

Существенный фактор, сдерживающий развитие жилищного строительства, — низкие доходы граждан, которые не обеспечивают доступность жилья с учетом высокой стоимости квадратного метра. Поэтому для повышения потребительского спроса необходимо: повышать доходы населения; развивать формы стимулирования потребительского спроса на жилье, в том числе ипотеку; снижать стоимость строительства жилья.

Рассмотрим ипотеку. «Уже в ближайшее время вслед за снижением инфляции нужно обеспечить дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам. Это рыночные субстанции, я хочу сказать об этом очень аккуратно, но где-то к 6,5 — 7 процентам мы должны в ближайшие годы подвинуться», — сказал в том же выступлении Владимир Путин.

На наш взгляд, достичь заявленных целей возможно только при участии государства. Нужно принять комплексную государственную программу, которая, с одной стороны, предусматривает организацию строительства жилья по приемлемым ценам, а с другой стороны, оказывать поддержку населению с целью приобретения им этого жилья.

Давайте определимся, на какую часть населения страны программа должна быть ориентирована? Это ключевое условие. Не выполнив его, невозможно выстроить реальную программу. Учитывать уровень доходов, наличие нуждаемости в улучшении жилищных условий и так далее. Наличие такой информации позволяет достаточно точно сформулировать требования к цене строительства и величине процентных ставок по ипотечным кредитам. Естественно, что эти цифры будут весьма далеки от рыночных цен и ставок. Именно поэтому государство и должно быть основным организатором реализации программы.

Администрация Уфы и ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» подготовили программу строительства и реализации жилья по социальным ипотечным схемам в объеме не менее 150 тыс. кв. метров в год с процентными ставками кредитов не более шести процентов годовых. Для ее реализации необходимо было выделить из бюджета в 2010 — 2011 годах 3 млрд рублей и ежегодно в 2012 — 2015-м — по 1,5 млрд рублей. Кроме того, накопление закладных каждые два года в объеме до 3 млрд рублей, то есть в объеме выданных ипотечных кредитов, позволило бы осуществлять секьюритизацию закладных — выкупа их государством, — и тем самым обеспечивать дополнительное инвестирование социальных ипотечных программ.

Однако эта инициатива поддержки не нашла.

В условиях же существующей банковской ипотеки и ставок по кредитам на уровне 11 — 13 процентов добиться их реального снижения невозможно.

Причины высокой цены на жилье остаются прежние: административные барьеры, значительная стоимость подключения к инженерным коммуникациям, затраты на выкуп земельных участков, на снос зданий и сооружений. Поэтому в целях оживления строительства многоквартирного жилья в республике необходимо предпринять следующие шаги.

Во-первых, снять административные барьеры при получении разрешительной документации. По данным заказчиков-застройщиков с момента написания письма на имя главы администрации об отводе земельного участка на период проектирования и строительства и до получения разрешения на строительство проходит более 800 дней! Бесконечные согласования существенно удорожают строительство и удлиняют инвестиционный цикл.

Во-вторых, значительны затраты на выкуп земли под застройку, снос и перенос зданий и сооружений. По данным заказчиков-застройщиков, для того, чтобы расселить дом, необходимо минимум полгода на подготовку постановления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, еще год — для уведомления о предстоящем сносе и еще год, а то и больше, на судебные тяжбы о расселении по выкупной цене независимой экспертизы.

В-третьих, значительная доля затрат приходится на «технические условия» за подключение к инженерным сетям. Инвесторам приходится во многом оплачивать строительство инженерных коммуникаций и инженерных сооружений. Тем не менее тарифы на услуги естественных монополий (газовиков, энергетиков, работников водоканалов) постоянно повышаются, и в этих тарифах уже есть инвестиционная составляющая, которая предусматривает затраты на развитие мощностей и строительство инженерных сооружений, позволяющих подключать объекты капитального строительства.

Необходимо решительно вмешаться государственным органам, чтобы убедить наших монополистов своевременно развивать свои мощности под вводимые, согласно утвержденным генпланам, объекты, а затраты не перекладывать на инвесторов и строителей.

По данным заказчиков-застройщиков, затраты на выполнение технических условий, подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения составляют шесть — восемь процентов от всех затрат.

Сегодня, когда строительная отрасль востребована и одновременно обременена многими проблемами, было бы уместным поднять статус Комитета по строительству и архитектуре РБ до уровня министерства с более расширенными полномочиями.

В выступлении Владимира Путина на совещании 22 июля в городе Ступино Московской области по развитию малоэтажного строительства было отмечено: «В странах с так называемой развитой экономикой в ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) стоимость подключения к водопроводу, энергосетям, канализации в 40 раз ниже, чем у нас. Как это возможно? Удивляешься, как вообще у нас строят! Застройщик должен преодолеть в странах ОЭСР в среднем около 15 бюрократических процедур, в России — 50, на что уходит в среднем порядка 700 дней. Это в четыре раза больше, чем в тех же самых странах ОЭСР, что полностью подтверждает сказанное выше.

Строительство — самый ресурсоемкий, самый капиталоемкий, самый трудоемкий сектор из всех отраслей народного хозяйства, включая оборонку и космос. Известна аксиома: экономика растет тогда, когда растет потребление, и сжимается, когда оно падает. Только с приобретением своего жилья человек начинает думать о серьезных покупках — мебели, телевизорах, холодильниках, о безопасности и комфортабельности жилища. Но самое главное заключается в том, что у него появляется возможность иметь своего ребенка, что еще больше повышает его потребительскую активность. То есть строительство — единственная отрасль, которая в наибольшем масштабе порождает так называемый мультипликационный эффект повышения потребительской активности населения. Но и сам фактор доступности жилья в регионе, помноженный на благоприятные природные условия, дает важную мотивацию для притока, концентрации населения, что также увеличивает потребление. Ни большая химия, ни фармация, ни машиностроение такого эффекта никогда не дадут.

Вот лишь один пример, к сожалению, не отечественный. Строительный комплекс используется правительствами высокоразвитых стран в качестве инструмента по выходу из экономического кризиса. Правительство Германии в 2008 году в самом начале кризиса выделило 80 млрд евро для поддержки строителей, чтобы завершить строящиеся объекты, и для задела новых.

Один работник в строительстве обеспечивает работой пять-шесть работников в смежных отраслях, а приобретение жилья создает эффект потребительской активности населения. Именно поэтому строительный комплекс называют локомотивом экономики, и он уже начал движение в правильном направлении. Его необходимо ускорить.